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華森·牧羊春城前期營銷策劃調整方案（1）
作者：在水底思想 日期：2008-9-19 字體：[大] [中] [小]
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關鍵詞：
營銷步驟、價格策略、行銷計劃、秋季房交會、項目開工典禮。
一、營銷步驟：
一）、簽訂商品房預訂協議書階段：（2006.09－2006.11）
1、營銷策略：
1）營銷人員多作拓展工作，回訪工作，上門服務，加大行銷力度，不斷加強預訂的基礎工作。
2）將前期起步價格定位進行調整，多層、小高層起步價不低于1588元／平方米；制定《華森·牧羊春城商品房初擬價格表》。
3）與客戶簽訂商品房預訂協議書，交訂金，分大訂與小訂，小訂1000元，大訂2000元，規(guī)定相應的預訂期限有效。
4）參加黃石秋季房交會，擬定特殊戶型10戶，實施內部價格，以內部預訂的形式進行促銷，現場推廣，現場預訂。
5）加大行銷的工作力度，變坐銷主體為行銷主體。
2、推廣策略：
1）除發(fā)放折頁外，本案強烈建議增印單張全城發(fā)放，以降低成本，擴大推廣面和推廣效果。
2）《東楚晚報》每周四地產樓盤專欄公示基本信息。
3）加大施工現場的宣傳力度。
4）參加黃石秋季房交會，發(fā)放單張。
5）本案一直堅持認為該項目在《東楚晚報》、電臺、電視臺上進行樓盤形象的整體系列推廣，并非為時過早，相反已經遲緩了不少。機不可失，時不再來，如果還不啟動報媒推廣，加大項目形象推廣與公司形象推廣，我們將會損失不少客源。
3、開發(fā)策略：
1）加快施工進度，及時向客戶通報施工信息和施工進度。
2）通過營銷人員在客戶中間加大宣傳公司誠信的力度。
3）加大施工隊伍的內部管理，加強施工質量與安全管理，從而確保項目產品的品質，為公司打造地產品牌打下堅實基礎。
4）不斷加快項目開發(fā)證件的辦理手續(xù)的進度，力爭早日達到“五證齊全”。
5）成立華樂物業(yè)管理公司，前期工作啟動。
二）、簽訂商品房認購協議書階段：（2006.12－2007.03）
1、營銷策略：
1）根據黃石樓市行情，制定價格策略，確立小高層與多層的起步價與差價；制定特殊時期的促銷價格和特殊關系的營銷價格；制定營銷節(jié)點的營銷策略。
2）加大行銷力度，對周邊樓盤的營銷態(tài)勢進行分析，適時對價格進行調整。
3）啟動認購活動，公布多層、小高層起步價格，與客戶簽訂認購協議書，順利實現第二大營銷步驟。
4）加大客戶營銷策略和社區(qū)營銷策略，通過認購成交的客戶，進行產品宣傳，以及通過周邊社區(qū)，設定營銷片區(qū)，加大行銷力度。
2、推廣策略：
1）元旦期間舉行客戶聯誼會。
2）春節(jié)前夕，更換圍墻廣告的推廣主題，與當下營銷態(tài)勢接軌。
3）適度進行報媒、電視、電臺的推廣跟進。
4）推出樣板房概念，讓客戶參觀。
3、開發(fā)策略：
1）舉行項目開盤典禮，制造現場營銷氣氛，制定相應的促銷策略。
2）相關開發(fā)證件辦理支持。
3）出臺物業(yè)管理具體措施。
三）、簽訂商品房買賣合同書階段以及新客戶成交階段（2007.04－2007.12）
1、營銷策略：
1）按月制定價格上調幅度表，加快營銷進度。
2）逐步取消銷控計劃，銷控產品推出時，由次到優(yōu)，循序漸進。
3）逐步促使客戶將認購合同轉變?yōu)檎胶贤ㄉ唐贩抠I賣合同）。
4）根據實際情況，在促銷期間調整銀行按揭方式，以及首付款。
2、推廣支持
1）如果房屋處于清盤，廣告可以適度減少。
2）如果還有一定量的商品房，就作清盤廣告。
3、物業(yè)支持：
1）華樂物業(yè)管理公司正式啟動物業(yè)運作及物業(yè)管理，為業(yè)主服務。
2）對社區(qū)健身場所、兒童樂園、地下車庫、沿街商鋪進行定置管理。
3）加強社區(qū)封閉管理，加強社區(qū)安全管理。
二、營銷總體策略：
一）下半年五大營銷節(jié)點：
1、黃金周（中秋節(jié)、國慶節(jié)）（10.1－10.8）
2、開工典禮（10月日）
3、秋季房交會（10.27、28、29）
4、圣誕節(jié)、元旦（12.25－1.1）
5、開盤典禮（年月日）
二）總體策略：
1、預訂策略：采取大訂與小訂的方式，交納預訂金，簽訂預訂協議，預訂房號，確立優(yōu)先認購權。
2、認購策略：利用節(jié)假日，確立優(yōu)惠期限，實施優(yōu)惠辦法，促動客戶前期認購。
3、價格策略：低走高開，隨機應變。前期預訂的價格不低于1598元。
4、裝修樣板房，帶領客戶參觀。
三）促銷計劃：
1、促銷時段界定：
與下半年五大營銷節(jié)點相對應。
2、促銷期價格限定：
促銷期價格按最新促銷價格表執(zhí)行，但是營銷人員和營銷管理人員均不得越級各自的權限，若有特殊情況和特殊客戶，營銷管理人員必須請示公司領導。